我是雕叔，房地产从业15年开云体育，已为上千东谈主提供买房处分决策，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“众人”，只用十五年的实战告诫帮寰球答疑解惑。

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发问：求教买二手房，该关爱屋子哪些细节？买房小白不懂望赐教！

复兴： 第一，白昼看采光，晚上听杂音。 采光唯独白昼看才能嗅觉，要是有要求，有太阳看一次，没太阳再看一次。 杂音唯独晚上才需要隐秘，白昼影响不大。要是晚上没什么杂音，白昼喧嚣少许，对大部分上班族，其实莫得很大影响。 第二，好天看采光，雨天看渗水。 采光同上。 有些屋子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时间最容易看出来是否渗水。 要是莫得要求，注意四角的墙皮，一般也能看露面绪。 第三，多看房型，少看装修。 房型是很难改的，是否耿直，是否通透，该若何等于若何。 装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却遴荐有房型有问题的屋子。 第四，注意楼层朝向。 多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。首先难，住着也不寂静。 亚热带地区，南北透风的户型住着更寂静。 买房的时间，需要提前隐秘硬伤。 第五，看外立面，看小区环境，看物业费。 基本上，外立面整洁，大略率物业也很崇拜。一样的，物业费会贵一些。施行上，物业费贵，无意是毛病。一样五年往常，一个小区一塌蒙胧，一个小区整洁，哪个小区更寂静更保值，一目了然。

发问：三无东谈主员可以买成都那里，需要离地铁近。

复兴： 三无东谈主员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无职责？ 当前来看在成都买房是对住宅居品全域限购的，也等于说你莫得社保和户口，就没主见购买住宅，是以要是还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么咱们唯惟一条路，那等于去购买不限购的居品。 这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。 一般都是说的公寓，成都当前不限购，而况许多都是附近地铁口，成都地铁还算比较领会，是以像三环内险些稍稍偏中枢一些的地铁口，都密密匝匝地布局着许多交易公寓。 像骡马市的富力公馆；红星路的红星国外；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山隔邻的恒大望江华府、华宇广场等等，不堪陈列。主要如故看你的预算，一般预算足够的话，都曲直常好买的，提倡你可以在舆图找房页面好颜面一看。

发问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，要是相配值得可以400万，但压力会比较大。投资+自住，比较介意屋子将来增值空间、剪刀差、交通、交易配套，求教：1.高新区：当前我关系爱江山玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，求教我哪个比较有但愿，提倡冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上头提到的几个盘，是高新区的好，如故天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要探讨二手房，要是可以，二手房推选哪个板块呢？

复兴： 全体来看，你当前高新刚一，这里的刚一你要详情你社保是在高新区承接交纳（而不是半途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区亦然承接而不是半途转区来的12个月以上哈？ 这么的话，岂论是三倍熔断的热盘如故平素的新址，你才能叫作念是刚一履历。全体来看，你的社保频繁不算太常，然后总的预算也不算太高，是以基本处于一个不上不下的倡导，主打天府和高新的新址，如故有些难度，许多时间都只可说是抱着试试命运的想法去报名。 1、高新区的江山玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，瞻望社保频繁可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖Tod这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，要犀利要二选一的话，陆肖是更合适的遴荐。除此除外，也可以关爱一下金隅金成府，预算和你的顺位都如故比较合适的，等于捂盘很久，一直不开盘，但是可以保捏关爱。 2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，全体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推选可以望望喜兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁不凡城、鹿溪樾府这几个楼盘，岂论是履历如故预算如故你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。 3、二手房的话当下亦然可以作为备选，和新址沿途推动的，但是得意险中求，二手房当下也有许多问题，比如单价贵，比如放款难，比如率领价下首付比例高级，总之和新址比拟，都是有益有弊的，不成说统统就买哪种好，只可说是哪种因缘更先到来。 要是要看二手房的话，我比较推选你多去望望大源（大多受制于率领价，下架了，需要去线下门店计划具体房源和楼盘信息）、市一病院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。 至于天府新区，当前1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而况天新二手房泡沫较大，存量品性楼盘也未几，是以烧毁。

发问：雕叔你好！卖了家里唯一住房准备换套大的，总预算在370傍边。职责和孩子念书都在高升桥隔邻，当前看上了置信华丽花坛的一套三楼，还有华丽世家一套屋子。两套价钱、面积都进出不大。华丽花坛小区环境好，物业比较崇拜，交通位置要更好一些，但房龄较老，是2003年的屋子，需要再行装修。 华丽世家房龄新，2014年的屋子，房屋装修可以，基本可以拎包入住，但开发商是长城集团，房屋品性还有物业都比不上置信。当前纠结应该买哪套？或者是否应该等着富国上邦二批次开盘？

复兴：预算中等偏上，作为平素购房者，当下二手房是很好买的，但是看新址也不是不可以。 置信华丽花坛地段全体可以，是闹中取静的一个板块，当年亦然偏改善的，当前却沦为了老破大，这是一个不争的事实。你说不改善吗？你说物业不好吗？你说地段和配套都不好吗？不，都很好，但好些房价还不到2万，唯一的原因在于，房龄。 房龄大了，不单是是贷款的问题，更是阛阓认同度，今后 运动性 带来的问题。天然，置信华丽花坛自住的话完全是莫得问题的，关键是，有莫得必要上到200平的这种改善进度？是不是有点铺张的空间？ 一句话来说，物业好小区环境好，抵不外房龄大的这一个不利身分，你要探讨到今后20多年房龄，以后不自住了，或者需要置换需要套现了，能否卖得出去，能否卖得起价？ 更何况是一个3楼的需要重装的屋子？ 其次，华丽世家，全体来说，咱们并不十分垂青物业和所谓的品性，品性这个，除非是洋房和别墅以及高层的离别，除非是户型的异形以及建筑之间肉眼可见的问题，一般都不会有赫然的界限。 华丽世家其实亦然小高层，两梯四户的居品。 主要优点是房龄小，不到10年，次新，今后你15年或者20年了出售，依然能比当下原房主的置信华丽花坛更有上风。咱们垂青的是它的活力。 而况华丽世家你也说了，差未几的单价，面积和总价，而况拎包入住，加上地段访佛，离别不大，是以全体来说，咱们是比较倾向于两者中遴荐华丽世家的。 终末富国上邦，从地段和配套上，从开发商上，比不向前两者，但最大的优点，如故在于房龄新（不是指剩余产权年限），居品上亦然小高层，两梯四户，你的预算基本可以横扫他们总计户型，因此要从自住以及板块来看，咱们更提倡试试富国上邦的下批次新址，依据以往告诫，平素购房者亦然能上手的。

发问：东山板块的，锦澜悦山和两个金科楼盘比拟若何样？这三个楼盘沿途对比下。

复兴： 一句话简述下的话，三个楼盘价钱其实都比较低，门槛不高，金科博翠山偏洋房和别墅，金科中梁好意思院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。 从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁好意思院。 金科博翠山价钱低，170万多就可以拿下，主打的是别墅和洋房，这个价钱段在中心城区如实很有数了，然后周边的生态环境亦然很好的，临河而居，背靠龙泉山脉，比较安妥周末居家度假闲散。但是毛病也随之而来，全体等于偏僻了一些，短少交易、地铁和东谈主气的覆盖，是以告成就顺销了。 金科中梁好意思院也差未几，优点是门槛低， 生态环境好，主打的是高下配，高层居品愈加刚需（2梯6户），门槛拉低到了140万即可开端套三，而洋房居品（2梯2户）只需190万也可开端套三改善户型，性价比很可以。该楼盘向东可以看龙泉山脉，向西可以行为都城区和西门雪山，环境相配优好意思。但是当前来看金科中梁好意思院地段还比较偏僻，莫得地铁的覆盖，交易也严重不及，当下可以说配套还比较差。而况这里大多是汽车产业和高校，是以产业比较单一，不太容易杀青住职一体化。要是你一定要二选一的话，主要如死去比对我方的预算和对居品的横向分析吧，比如预算低就好意思院，预算高就博翠山。交流的洋房，博翠山也更低一些，相对也有上风。 终末是锦澜悦山。 2块多的龙湖物业就不歌唱了，锦澜悦山在居品上作念得很漂亮，一方面开发了高层居品，对应东山这种地段，向东可以看龙泉山脉，向西可以行为都城区和西门雪山，视线很可以。然后这个板块改善类的居品是很少的，因此开发了洋房，关于土产货的刚改群体，蛊惑力比较大，毕竟高层总价150万，洋房总价200万，门槛可以说是很低了。 但是依然存在偏僻的问题，城投锦澜悦山在东山板块，周边多以学校和汽车类工场为主，居住的东谈主气并不高，加上它距离最近的2号线龙泉驿站卓绝了5公里，也暂时无新建地铁的计议，因此交通是一个很大的短板，要是不成处分这个问题，就只然而龙泉城区土产货的购房者为主了。

发问：雕叔老诚好，行政学院Tod高线公园若何样？以及行政学院Tod片区将来发展后劲如何？

复兴： 万科的高线公园是TOD款式，此前是轨谈交通我方操刀，自后万科加盟后，就愈加有水准了，全体来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院作念了TOD的详细开发，将来会涵盖写字楼、住宅、交易、地铁等详细配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要地的区域，将来的发展后劲我以为是莫得问题的。 当前主要等于它还没开盘，价钱体系也未知。不外从TOD项筹划特质来看，应该是无法捡漏，也等于说价钱不会低廉，固然也受到热捧，但单价总价会偏高，只安妥预算较高的东谈主群。 从居品来看是17F的两梯两户小高层，面积在166-188平，而况如故精装发售，我揣度起步价应该在400万以上了，会又一次沦为访佛前次华熙528洋房和大平层的面孔——顺销。 要是你预算是偏高的，而况也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话，我以为这个楼盘是可行的遴荐，固然是龙泉驿统辖，但是它赫然更想围聚三圣乡，而东门的纯改善洋房，当前看来如实相配少了。

发问：雕叔老诚好，当前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要探讨学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品谈。

复兴： 450万全体来说，我以为预算如故很可以的了，基本上你看上的区域，问题都不大，当前存在两方面的作念法和问题。 第少许是新址阛阓青羊基本莫得什么神盘了，大多量属于平素或者低顺位度的刚需开端的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，自己就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层居品，两梯四户谈不上相配改善，而况，因为你的履历顺位度未知，我只可说不好抢到。 要是要稳妥一些，我提倡可以把稳去看建发央著这个楼盘，固然堪称是低配版的建发央玺，但全体的水准如故在的，撤除个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而况周边配套都全，岂论是地铁如故医疗、交易等，都可以，它摆布还有泡小和草堂，是以当属新址里最为丰富的配套，我提倡你应该要点关爱。 第二点是二手房阛阓，如今绝大多量热门板块都受制于率领价，因此下架了许多房源，是以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都干涉了盲猜期间，只可说按照我的告诫，这些楼盘是值得你去关爱打探的，舒缓你的选筹界限，这么你再持续到线下实地稽查一番，就能了了地把脉通盘阛阓，继而得出论断和标的。 比如我提倡可以望望青五板块，这个是比较兼顾孩子上学浅薄照旧自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后等于内光华的中铁西子香荷、优品谈四期曦岸、天合胜利城、保利贝森公馆等。 至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就相配少了，比如浣花香、龙景花坛这些稍稍次新一些，但是单价总价也未低廉，可以连带着看，而主要的如故看新址和青五板块的。

发问：雕叔你好！您提倡我告成出售两套40年产权的loft公寓，因为是昨年刚开端，刚刚去问当前卖税很高，咱们计划亦然想再毅力下，要不要留租两年，如故告成卖。

复兴：告成卖！ 因为你要探讨时辰和契机老本，2年的时辰公寓价钱大略率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时辰高涨空间很大。要是说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的钞票在变相缩水。 契机老本，才是最大的老本。“契机老本”等闲的解释是假定有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时间应该遴荐投资A，要是投B名义上也收货，但在契机老本上比较A计议，至极于归天五万，以致有东谈主不念念考图浅薄会去投资C，比拟A的投资等于归天了九万。 投资者的本金都是有限的，只须投资必须投最收货阿谁！可以说岂论你遴荐什么都必须烧毁另外N个遴荐。懂得弃取才是一个沉默的投资者发现投资不实，立马止损，转投其他，苦熬，铺张许多契机老本。

发问：求教雕叔，高新南巨大4期114平挂牌270傍边，城南宜家的城市春天96平挂牌320傍边，天府名居110多点挂300傍边，从学校，交通，楼盘，交易详细看，哪个更推选呢？ 如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可提倡。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300傍边。

复兴： 天府名居属于天府长城板块，全体来说地段应该是最佳的，你垂青的什么地铁、交易等资源，在这里都有很好的遴荐，属于很老到的区域了，而况再若何说，亦然高五片区，我以为是当下最安妥你的三选一。 而巨大全体来看，板块老化，楼盘老化，慢慢沦为了老破大，除了就近上班的互联网模范员，一般来说全体的上风不赫然，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的垂青低廉，常常失之东隅。 终末城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，离别出了两个寰宇，城市春天这边也慢慢走向了雕零，以后会像桐梓林一样，成为寰球以前的富东谈主区，但连接的东谈主越来越少，慢慢退出历史舞台。 而板块有机更新和活力，天府长城我以为有高五的倡导，而况还紧邻金融城板块，是以有价值的始终外溢和放射，楼盘自己不仅有内在，也有外皮，你要是预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而况好些房龄还比天府名居新一些。

发问：老诚你好，我上班两年，光棍，想在成都买房，活水不够 ，父母是奇迹单元的，可以担保贷款吗？

复兴： 按照当前的成都信贷战术，要是父母年级不大（男60岁以内，女55岁以内），那么探讨到父母的职责属性是奇迹单元的（一般银行，奇迹单元，公事员，央企国企等比较好），是可以让父母给以担保贷款的。 届时需要提供父母的收入活水和褂讪职责证明注解给银行，具体的担保贷款经由请详询银行的个贷中心。

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